[미국주식] 리얼티인컴(Realty Income) 사업구조

안녕하세요

오늘은 미국주식에 관심이 있는 분들이라면 한번쯤 들어봤을 인기 배당주, 리얼티인컴(Realty Income)에 대해서 소개해보려고 합니다.

 

주식에 입문하면 가장 먼저 듣게 되는 용어가 "성장주", "배당주" 인데요.

 

이미 아시다시피 성장주는 주주에게 배당을 주기보다는 사업의 수익을 사업의 확장과 성자에 재투자해서 회사의 가치 자체를 끌어올리는데 주력하는 회사들을 말합니다.

 

그리고 매출 수익의 일정량을 배당을 통해 주주들에게 주기적으로 나눠주는 회사들을 배당주라고 말하죠.

 

또 스타벅스 같이 주가도 장기적으로 상승하면서 배당률은 높지않지만 2~3% 정도의 배당률을 가진 주식들은 배당 성장주라고 부릅니다. 

 

서론이 길었는데, 리얼티인컴이라는 회사는 대표적인 배당주 중에 하나로, 보통 5%이상의 배당률과 월배당 방식으로 한국에서도 유명한 미국 주식 중 하나죠. 

 

그럼 리얼티인컴이 어떤 회사인지 알아보도록 하죠

 

[사업구조]

리얼티인컴은 부동산 투자 신탁회사로 부동산의 월세 수입을 창출하는데 초점을 맞춘 비즈니스 모델을 가지고 있습니다.

첫째로, 부동산 소득, 부동산소득은 리츠로 운영되는데 과세소득의 90% 이상을 배당 형태로 주주들에게 나눠줘야하고 이러한 구조는 투자자들이 일정한 소득흐름을 누릴 수 있게 해줍니다.

 

둘째, 다양한 부동산 포트폴리오, 부동산 소득은 주로 소매 및 상업용 부동산에 투자합니다. 일반 주거시설보다는 소매점, 슈퍼마켓, 약국, 달러 상점 및 기타 상업 시설 등 다양한 부동산에 투자하고 있습니다. 

그리고 리얼티인컴이 미국회사이다보니 미국의 다양한 지역에 걸쳐 부동산을 소유하고 있어 지리적 다양성인 제공합니다. 지리적 다양성을 통해 기후 변화나 재난 등의 외부환경 변화에서 자연스럽게 리스크를 분산시킬 수 있고, 여러 환경에 맞는 비즈니스 경험을 쌓을 수 있습니다.

 

셋째, 장기 순 임대 계약 방식, 리얼티인컴은 일반적으로 세입자가 임대료 외에 재산세, 보험, 유지비 등을 부담하는 트리플 넷 리스를 사용합니다. 이 구조는 집주인의 운영 책임을 줄이고 예측 가능한 소득 흐름을 제공합니다.

 

간단히 정리하면, 결국 리얼티인컴은 부동산에 투자와 임대 수익으로 매출을 창출하는 회사인거죠. 

 

5년간의 주가차트를 보면 알 수 있지만, 펜데믹 이후 미국 부양 정책으로 한동안 주가가 상승했지만 그 이후에는 평균 57달러 정도를 유지하고 있습니다. 

 

배당주에 투자할 때는 주가의 상승을 기대하기보다는 배당에 초점을 두는 경우가 많은데, 리얼티인컴이 배당주로 인기있는 몇 가지 이유에 대해 정리해 보겠습니다. 

 

첫째, 월별 배당금 지급

배당률이 높은 것도 크지만 at&t 나 verizon, 은행주들보다 더 리얼티인컴이 매력적인 이유는 월마다 배당이 나온다는 점입니다. 월배당은 주주들에게 현금흐름의 안정감을 주고, 분기 배당인 주식 여러개를 섞는 것보다 하나의 주식으로 해결할 수 있다는 점에서 선호도가 높죠.

 

둘째, 보수적인 재무 관리
리얼티인컴은 부채 수준을 신중하게 관리하고 강력한 대차 대조표를 유지하는데 집중하는 보수적인 재무 접근 방식을 유지하고 있습니다. 부동산 취득이나 개발 자금을 조달하기 위해서 신주 발행이나 자금 조달을 포함한 다양한 방법을 통해 자본을 조달할 수 있죠.

셋째, 인수 및 포트폴리오 관리
리얼티인컴은 투자 기준에 맞는 새로운 부동산을 얻을 수 있는 기회를 지속적으로 평가하고 장기 임대 계약과 매력적인 임대 수익률을 가진 부동산을 찾고 있습니다.
특히 실적이 저조한 자산은 과감히 매각하고 소득과 성장 목표에 부합하는 부동산에 재투자하는 등 적극적으로 부동산 포트폴리오를 관리하고 있습니다.

 

한국에도 롯데리츠나 SK리츠 등 여러 리츠회사들이 있지만 현재 국내 부동산 변동성이 커지고, 낮은 출산율을 고려한다면 국내 리츠 주식보다는 미국 리츠회사가 더 안정적이라고 생각되네요.

배당에 대한 세금도 큰 차이 없기 때문에 환헷지라는 점까지 가져간다면 충분히 매력적인 주식이지 않을까 싶습니다.